Multa condominial: o que pode e o que não pode

A multa por infração ao regimento interno é uma ferramenta legítima para proteger a convivência, mas ela só se sustenta quando o condomínio respeita um rito mínimo de comunicação e defesa. Quando o síndico “pula” a etapa da notificação, a penalidade vira um alvo fácil de anulação, com custo financeiro e desgaste coletivo.

Multa não é impulso

Quem vive a rotina de um condomínio sabe que regras só funcionam quando há consequência para o descumprimento. Barulho fora de horário, uso irregular de áreas comuns, obras sem cuidados, circulação de animais em locais proibidos pelo regimento, tudo isso costuma virar um problema recorrente porque afeta a vida de vizinhos que não escolheram conviver com aquela conduta.

Ao mesmo tempo, a aplicação de multa não pode ser tratada como resposta emocional à reclamação do momento. Em condomínios, a autoridade do síndico não é pessoal; ela é institucional e precisa caber dentro do que a convenção e o regimento interno determinam, além do que a lei e os tribunais reconhecem como mínimo de justiça no procedimento.

O ponto central, quase sempre ignorado nas brigas do dia a dia, é simples: antes de punir com dinheiro, é preciso avisar, descrever o que aconteceu e abrir espaço para que o morador se manifeste.

O que a lei permite

O Código Civil prevê a possibilidade de multas ligadas ao descumprimento de deveres condominiais e trata de sanções nos artigos 1.336 e 1.337, que aparecem com frequência nas discussões sobre penalidades por conduta reiterada e comportamento antissocial.

Na prática, isso significa que o condomínio pode, sim, punir financeiramente quem insiste em violar regras, especialmente quando há reiteração e impacto na coletividade.

Mas o “pode multar” não equivale a “pode multar de qualquer jeito”. A própria forma como a penalidade nasce, é comunicada e é registrada importa tanto quanto a infração em si, porque é isso que permitirá comprovar, depois, que a administração agiu com critério e não com arbitrariedade.

Notificação é etapa-chave

Em 2015, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, embora o descumprimento de deveres condominiais sujeite o responsável às multas previstas no Código Civil, para aplicar a sanção é necessária notificação prévia, justamente para viabilizar o exercício do direito de defesa.

Na mesma decisão, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, registrou que punir sem qualquer possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.

Essa orientação, vinda do STJ, é especialmente importante porque muda a conversa dentro do condomínio. Não se trata apenas de “gentileza administrativa” ou “boa prática”: a notificação prévia passa a ser um componente de segurança da própria multa, um passo que reduz o risco de a cobrança ruir no Judiciário.

Na vida real, notificar é mais do que mandar uma mensagem no grupo. O aviso precisa ser claro, verificável e alinhado ao regimento. Uma ementa reunida em compilação de jurisprudência aponta como requisito uma notificação com descrição objetiva dos fatos e prazo razoável para defesa, antes da imposição de multa por comportamento nocivo reiterado.

Quando o condomínio registra esse caminho, ele não “protege o infrator”; ele protege a coletividade, porque evita que a sanção vire discussão interminável e despesa processual.

Quando a falta de aviso derruba a multa

O STJ relatou um caso originado em São Paulo em que, em assembleia extraordinária com quórum qualificado, foi estipulada multa por condutas irregulares atribuídas ao locatário, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo afastou a cobrança por entender inviável a aplicação sem prévia notificação do proprietário.
Segundo a notícia institucional do STJ, também pesou o fato de o tema nem ter sido mencionado no edital de convocação da assembleia, e o proprietário ter recebido apenas a cobrança para pagamento, sem ter participado do debate ou sido previamente cientificado para se defender.

Na prática condominial, esse tipo de falha costuma aparecer de três formas:

• A multa é aplicada “direto”, sem advertência ou notificação anterior, mesmo quando o regimento exige uma etapa educativa.
• Há uma notificação genérica, sem data, sem descrição do fato, sem indicação do artigo violado.
• O condomínio até notifica, mas não consegue provar depois que notificou, porque não guarda protocolo, AR, e-mail com confirmação ou outro meio idôneo.

A consequência é previsível: a discussão deixa de ser “o morador errou?” e vira “o condomínio seguiu o procedimento?”. E quando a resposta é não, a multa perde força.

Um exemplo jornalístico recente mostra como a prova da notificação pode ser decisiva: em Goiânia, uma juíza manteve multas em que ficou demonstrado que houve prévia notificação, mas anulou outra penalidade porque não ficou provada a correta notificação do morador.

Além do risco de anulação, existe o efeito colateral mais corrosivo: quando a administração multa sem rito, ela alimenta a percepção de perseguição, fragiliza a confiança na gestão e abre espaço para que qualquer penalidade, mesmo justa, seja tratada como abuso.

Como o síndico reduz o risco

O caminho mais seguro não é “multar menos”, e sim “multar melhor”, com um procedimento simples, repetível e documentado.

Boas práticas que costumam blindar a multa contra nulidades:

• Notificação escrita antes da multa, com descrição do fato, data, local, identificação da norma do regimento e prazo para manifestação.
• Provas organizadas: fotos, vídeos, relatos formais, registro do livro de ocorrências, ata de reunião, quando houver.
• Respeito ao que o regimento prevê: se há exigência de advertência prévia, ela não é opcional; é parte do contrato de convivência que o próprio condomínio aprovou.
• Assembleias com pauta transparente: se o tema for deliberação de sanção mais grave ou discussão de conduta reiterada, isso precisa aparecer de forma clara na convocação, evitando surpresas e questionamentos posteriores.
• Comunicação que não humilha: o objetivo é cessar a conduta e preservar a paz, não criar um “tribunal” informal.

No fim, a notificação prévia não é um obstáculo à disciplina interna. É o que transforma a multa em medida defensável, proporcional e sustentável, com mais chance de cumprir seu papel principal: fazer a regra voltar a valer sem que o condomínio mergulhe em litígio.